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　業主對小區不滿意，物業總“幫著”開發商說話？小區設施有明顯缺陷，物業就是不找開發商整改？這是江城不少業主的感受——物業不為業主服務，倒像是為開發商“服務”。

　　究其原因，還要從物業公司的“出身”說起。記者調查發現，目前，武漢住宅小區的物業，基本都是樓盤開售前開發商“欽定”，還有不少樓盤物業和開發商同屬一家公司。導致本該是小區設施細節第一道“把關人”的物業公司處于弱勢地位，在查驗小區以及日后管理中，不敢“開罪”開發商，對小區缺陷只能“睜一只眼閉一只眼”。

　　從下月1日起，這種“潛規則”將被打破。昨日，武漢市房管局發布《武漢市前期物業管理招標投標暫行規定》，物業總建筑面積在20萬平方米以上的小區，需公開招標選擇物業，最核心的評標將由政府部門指導并全程公開。改變“暗箱操作”，讓物業回歸小區“把關人”。

　　●案例

　　小區缺陷明顯“把關人”缺位

　　昨日，記者來到武泰閘花園61棟住宅樓發現，騷擾業主許久的噪音，終于被隔離。

　　2011年，該樓業主一入住就發現，地下室水泵噪音太大，1—4樓家中都能聽到“嗡嗡聲”，一些住戶甚至要服藥入睡。業主跟物業投訴多次無法解決，直到本報報道、協調，開發商和物業才出資改造。

　　“家里終于清靜了。”在高興之余，住戶肖婆婆不禁疑惑，水泵房明顯設計不合理，為何沒人監督？向物業反映問題為何要拖這么久才解決。

　　在光谷加州·香山美樹小區，“把關人缺位”同樣存在。4月18日，記者在該小區看到，緊鄰住宅樓的空地，已變成“露天垃圾場”，堆放著大量建筑和生活垃圾。“一刮風，臭味能吹進家里；一開窗，就看到垃圾池，蒼蠅橫飛。”業主心情可想而知。

　　物業的解釋是，目前還是入住裝修期，垃圾池是為方便堆放建筑垃圾。但這并不符合城管“垃圾不見天、不落地”的規定。記者在小區走訪一圈才發現，小區沒有垃圾房，僅靠垃圾桶顯然難以承擔建筑垃圾，一旦運送不及時就無處安放。

　　在武昌，兩個小區的缺陷更讓人哭笑不得——相鄰兩套房子大門呈90度，同時開門就會“打架”，如果隔壁門口站人，鄰居一開門就可能撞上去。

　　據了解，住建部《物業承接查驗辦法》明確，小區設計、設施安裝是否合理的把關者是物業公司。在這些有缺陷的小區，物業去哪兒了？

　　●探因

　　房企欽點入駐 物業不敢得罪

　　“小區承接查驗，對業主居住品質影響很大，如果小區本身存在明顯設施、設備缺陷，物業服務再好，也很難讓業主滿意。”全國三甲物業公司——長城物業（武漢）公司總經理陳艾華，這樣解釋“物業承接查驗”意義。

　　按正常流程，小區在正式銷售前，開發商就必須選定物業服務公司。簽約后，物業首先要對小區工程、保潔和秩序，進行查驗。針對不合理的地方，需通知開發商整改。從售房到交房一般都有1—2年時間，足以整改設計缺陷細節。

　　“這些問題對有經驗的物業公司，一眼就能發現，而且整改成本并不高。”有業內人士告訴記者，但令人擔憂的是，有些物業根本不敢給開發商提要求。

　　目前，武漢大多數開發商選擇物業時，不向社會公開信息，而是邀請3—5家物業參與招標，最后選定一家。這導致物業公司的業務，完全由開發商“派活”。面對物業提出的整改要求，一些看重口碑的大開發商會積極調整，但那些只有一個項目的開發商，就會置之不理。

　　“要求太多，他下次就不邀請你，甚至列入黑名單，你的業務就越來越少。”武漢一家物業公司老總告訴記者，如果太過強硬，不僅會丟掉下次合作的機會，即便對已簽約小區，“得罪”開發商，也有麻煩。比如房屋出現漏水，業主只會跟物業反映，再由物業聯系開發商維修，若對方不配合，物業也沒有能力維修，業主被激怒拒繳物業費，影響的還是物業的收入。“所以，我們一般都是大事化小。”

　　“物業當然希望小區的缺陷都能整改，否則一旦影響業主生活，業主只會把火撒到物業。”麗島物業副總經理徐有禮認為，但房地產整個產業鏈，物業在最末端，其被動地位是天生的。

　　●尷尬

　　弟弟監督哥哥 物業怎能硬氣

　　比起一些找“有關系”的物業入駐，問題更麻煩的是，很多物業公司和開發商本來就同屬一家總公司，讓弟弟監督哥哥，效果可想而知。記者了解到，武漢有1800余家物業公司，其中有房地產開發企業背景的占六成左右，其中不少物業公司就是掌管著自家房產公司開發的樓盤。

　　記者了解，對物業提出的整改要求，開發商是否接受，沒有硬性規定。一些大開發商，雖然更重視物業的合理建議，但綜合多家物業公司的反饋顯示，整改率也只有50%左右，能接受70%就算非常配合。

　　“物業提出的意見，多是從后期管理角度考慮，但開發商要綜合考慮美觀度、對購房者的吸引力等指標，來設計小區。”武漢一家開發商分管工程的老總告訴記者，這就決定了開發商不可能100%接受物業的意見。

　　比如開發商為提高房產價值，總會給小區設計一些華而不實的設施，比如噴水池，初期可以成為賣房的亮點，但后期維護運營，每月僅水電費就過萬，物業又無法承擔，就會導致設備長期閑置甚至電路失修，還帶來安全隱患。“如果物業和開發商同屬一家公司，物業提出反對小區搞噴泉、種植名貴樹木等不易維護的設施。做最后裁決的總公司，優先考慮的當然會是房子好不好賣。”武漢一家物業公司管理人員說。

　　●改變

　　面向社會招標 獨立專家打分

　　武漢市房管局物管處相關負責人告訴記者，此前邀請招標確定物業的方式，整個招標過程不透明，可能導致部分不負責任的開發商，傾向選擇更“可控”的物業，而物業又對行使職責有顧慮，最終導致業主權益受損。

　　正因如此，該局出臺新規：今年5月1日起，武漢總面積20萬平方米以上的住宅小區，前期物業公司不能由開發商“欽定”，必須向全社會公開招標。（前期物業，是指小區交房前進駐的物業公司，如業主想更換物業，需成立業委會投票。因此前期物業要服務小區至少3、5年，甚至長時間。）

　　新規明確，20萬方以上小區（約占新建小區一半）要招聘物業，必須通過全市統一的招投標管理平臺，發布信息。而在最為關鍵的評標過程，將由政府主管部門進行指導，并由第三方物業專家（開發商人員不得超過1/3）打分，確保對物業公司的選擇更為客觀。

　　“在物業招標中形成公開競爭和淘汰機制，不能再完全由開發商主觀選擇。”武漢房管局物管處負責人介紹，通過這種方式，就是要讓服務水平、服務意識最優的物業進駐小區。